Bail commercial : quand et comment demander le renouvellement de votre bail

La demande de renouvellement doit être adressée au bailleur entre le dix-huitième et le quinzième mois qui précèdent l'expiration du bail en cours. Pour un bail qui expire fin décembre d'une année, la fenêtre s'ouvre donc au début de l'été de l'année qui précède, et se referme trois mois plus tard.

Une demande envoyée trop tôt ou trop tard n'est pas valable. C'est pourquoi la date d'échéance du bail mérite d'être inscrite dans l'agenda de l'entreprise dès la signature, avec un rappel bien avant l'ouverture de la fenêtre.

La demande se fait par exploit d'huissier ou par lettre recommandée. Elle doit indiquer les conditions auxquelles le locataire est disposé à conclure le nouveau bail, par exemple le loyer proposé, et préciser qu'à défaut de réponse du bailleur dans le délai légal, celui-ci sera présumé consentir au renouvellement aux conditions proposées.

Une demande incomplète peut être contestée. Mieux vaut donc la faire rédiger ou relire, surtout lorsque l'emplacement représente une part importante de la valeur du commerce.

Le bailleur dispose de trois mois pour répondre. S'il garde le silence, il est présumé accepter le renouvellement aux conditions proposées. Il peut aussi accepter le principe du renouvellement tout en proposant d'autres conditions, ou le refuser.

Le refus doit reposer sur l'un des motifs prévus par la loi : occupation personnelle des lieux, reconstruction de l'immeuble, manquements graves du locataire, offre plus élevée d'un tiers que le locataire n'accepte pas d'égaler, notamment. Selon le motif invoqué, une indemnité d'éviction peut être due au locataire.

Lorsque le bailleur accepte le renouvellement mais conteste les conditions, et que les parties ne parviennent pas à s'accorder, le juge de paix peut être saisi dans un délai déterminé pour fixer les conditions du nouveau bail.

C'est aussi une situation où la médiation fonctionne bien : bailleur et locataire ont souvent intérêt à poursuivre leur relation, et le débat porte sur des éléments objectifs que l'on peut discuter calmement.